O número que aparece no contrato é o preço do imóvel. Ele não é o custo de adquirir o imóvel. Entre apertar a mão do vendedor e ter a propriedade efetivamente registrada no seu nome, existe uma fatia adicional que costuma rodar entre 4% e 6% do valor, e que precisa estar na conta desde a primeira simulação de margem.
Operadores experientes já incluem isso por reflexo. Mas é um dos erros mais comuns de quem está começando no flip imobiliário: enxergar o "preço do contrato" como custo total e descobrir, depois da assinatura, que ainda faltam ITBI, escritura, registro e certidões para o imóvel finalmente ser seu. Este artigo destrincha cada uma dessas linhas, com ranges típicos do mercado brasileiro, pra que essa parte da operação pare de virar surpresa.
O preço do imóvel não é o custo de adquirir o imóvel
No Brasil, comprar um imóvel é um processo em três tempos. Primeiro, o contrato, instrumento particular ou compromisso de compra e venda. Depois, a escritura pública, quando ela é exigida por lei. Por fim, o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Só nessa última etapa a propriedade efetivamente muda de mãos.
Entre o primeiro e o terceiro tempo, o comprador paga: imposto municipal (ITBI), emolumentos cartoriais da escritura, emolumentos do registro e uma série de certidões exigidas pelo tabelião antes de lavrar o ato. Cada uma dessas linhas tem regra própria, varia por município e estado, e tem prazo de validade.
No Brasil, o imóvel só é seu quando o registro fica pronto. Tudo antes disso é contrato.
ITBI: o imposto que muda de cidade pra cidade
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal. Cada prefeitura define a alíquota e a base de cálculo, e isso muda absolutamente tudo na conta. As alíquotas típicas no Brasil ficam entre 2% e 3%, sendo 3% o padrão das grandes capitais (São Paulo, Rio, Belo Horizonte). Cidades menores podem ter 2% ou 2,5%.
A base de cálculo é o ponto de atenção: o município escolhe o maior entre o valor venal de referência e o preço declarado na escritura. Se o imóvel é arrematado em leilão por R$ 200 mil, mas o valor venal de referência da prefeitura é R$ 320 mil, o ITBI incide sobre R$ 320 mil. Esse é o motivo pelo qual o ITBI de leilão costuma surpreender quem não fez a conta com o valor venal correto.
Há isenções pontuais. Em alguns municípios, primeiro imóvel financiado pelo SFH com valor abaixo de um teto pode ter redução de até 50% no ITBI. Para flip, isso raramente se aplica, mas vale conferir caso a caso. O ITBI precisa estar pago e quitado antes do registro. Sem guia recolhida, o cartório não registra.
Escritura pública: emolumentos e custas
A escritura pública é obrigatória para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos (~R$ 45 mil em 2026), salvo nos casos de financiamento bancário com alienação fiduciária, em que o próprio contrato do banco substitui a escritura. Para a maioria dos flips à vista, a escritura é etapa obrigatória.
Os emolumentos cartoriais variam por estado e seguem a tabela do tribunal de justiça local. Como ordem de grandeza, conte com algo entre 0,5% e 1,2% do valor do imóvel, com piso e teto definidos pela tabela. Em São Paulo, por exemplo, um imóvel de R$ 300 mil paga em torno de R$ 2.500 a R$ 3.500 só na lavratura. Adicione ISS sobre os emolumentos em alguns municípios.
Documentação típica exigida: RG, CPF, certidão de estado civil e comprovante de residência do comprador e vendedor; matrícula atualizada do imóvel; comprovante de pagamento do ITBI; certidões pessoais do vendedor; certidões do imóvel. O tabelião só lavra com tudo em mãos.
Sem matrícula atualizada e certidões em mãos, escritura não pode ser lavrada. Pendência de qualquer uma delas vira semana ou mês de atraso, com o capital parado e o cronograma de reforma travado.
Registro no Cartório de Imóveis: a transferência de fato
É só no registro que a propriedade efetivamente muda de mãos. Antes disso, o comprador tem contrato e direito de exigir a transferência, não tem o imóvel. Por isso a frase batida de cartório: "quem não registra não é dono".
O custo de registro também segue tabela estadual e fica tipicamente entre 0,5% e 1% do valor do imóvel. É menor que a escritura, mas inegociável. Em São Paulo, um imóvel de R$ 300 mil paga em torno de R$ 1.500 a R$ 2.500 de registro.
Atenção ao prazo: a prenotação da escritura no Cartório de Registro de Imóveis vale por 30 dias. Se nesse prazo houver alguma pendência (uma certidão vencida, um documento faltando), a prenotação cai e o registro precisa ser refeito do zero, perdendo a prioridade na fila e correndo o risco de aparecer um ônus novo na matrícula no intervalo.
Certidões necessárias antes da escritura
Antes de lavrar a escritura, o tabelião exige um conjunto de certidões. Algumas do imóvel, outras do vendedor (e do comprador, em alguns casos). Todas com validade curta, em geral 30 dias, o que significa que pedir cedo demais é gastar pra renovar depois.
Do imóvel:
- Matrícula atualizada, emitida há no máximo 30 dias. (Sobre o que olhar nela: leia este artigo.)
- Certidão de ônus reais, confirma se há hipoteca, alienação fiduciária ou penhora.
- Certidão negativa de débitos municipais, IPTU e taxas em dia.
- Certidão de quitação de condomínio, quando aplicável.
Do vendedor (pessoa física):
- Certidões da Justiça Federal (cíveis e criminais).
- Certidões da Justiça Estadual da comarca de domicílio e da comarca do imóvel.
- Certidão da Justiça do Trabalho e CNDT.
- Certidão de débitos federais (Receita Federal/PGFN).
- Certidão de protesto dos cartórios da comarca.
Custo total dessas certidões fica tipicamente entre R$ 200 e R$ 500, dependendo do estado, da quantidade de comarcas e se o vendedor é pessoa física ou jurídica (PJ aumenta a conta).
Custo total típico: 4% a 6% sobre o valor do imóvel
Somando tudo, o custo de adquirir um imóvel no Brasil, fora o preço pago ao vendedor, fica tipicamente entre 4% e 6% do valor, com viés pra cima em capitais e operações com PJ envolvida. Vale o exemplo numérico, com um imóvel de R$ 300.000:
| Linha | Faixa típica | Exemplo (R$ 300 mil) |
|---|---|---|
| ITBI (2%-3%) | 2% a 3% do valor | R$ 6.000 a R$ 9.000 |
| Escritura pública | 0,5% a 1,2% do valor | R$ 2.500 a R$ 3.500 |
| Registro no CRI | 0,5% a 1% do valor | R$ 1.500 a R$ 2.500 |
| Certidões | valor fixo | R$ 200 a R$ 500 |
| Total | ~3,5% a 6% | R$ 10.200 a R$ 15.500 |
Em uma operação de flip com margem projetada de 20% sobre o valor de revenda, ignorar essa fatia de 4-6% na entrada significa queimar entre um quinto e um terço da margem antes mesmo de começar a reforma. Não é detalhe de cartório. É uma das linhas mais relevantes do custo de aquisição.
O custo de adquirir não pode aparecer só depois.
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