Glossário do flip imobiliário
Os termos do flip e do leilão explicados de forma direta, do garimpo ao resultado. Escolha um termo na lateral ou comece por aqui.
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Flip imobiliário (house flipping)Flip imobiliário, ou house flipping, é a operação rápida de comprar bem um imóvel, agregar valor e revender a preço de mercado ou acima (ou alugar, pra aumentar o retorno). O lucro está na compra: o ganho nasce do desconto na entrada.Garimpo de imóveisGarimpo de imóveis é o trabalho de encontrar imóveis à venda abaixo do valor de mercado e separar o desconto real do problema disfarçado de barato. É onde o flip se ganha ou se perde, porque o lucro está na compra.Teto de compra (MAO)O teto de compra, ou MAO (maximum allowable offer), é o valor mais alto que você pode pagar por um imóvel pra revender e ainda sobrar margem. A conta parte do valor de revenda, não do preço que o vendedor pede.Estudo de viabilidadeO estudo de viabilidade é a conta que você faz antes de comprar pra saber se o flip fecha: junta o valor de revenda, todos os custos e o retorno esperado num lugar só e responde a única pergunta que importa, "esse negócio dá dinheiro no prazo e no risco que eu topo?". É o que separa investir de apostar.ArremataçãoArrematação é comprar um imóvel em leilão dando o maior lance. O ato se formaliza no auto (leilão judicial) ou no termo de arrematação (extrajudicial), e a partir daí a compra é firme, mas você vira dono no papel, não na posse.Ganho de capital (IR na venda)Ganho de capital é o imposto que a pessoa física paga sobre o lucro da venda de um imóvel, não sobre o valor da venda. A alíquota começa em 15% e incide sobre o ganho (o preço de venda menos o custo de aquisição, já descontados os gastos que abatem).
Todos os termos
Estratégia
Garimpo & análise
- Garimpo de imóveisGarimpo de imóveis é o trabalho de encontrar imóveis à venda abaixo do valor de mercado e separar o desconto real do problema disfarçado de barato. É onde o flip se ganha ou se perde, porque o lucro está na compra.
- ComparáveisComparáveis são imóveis parecidos com o seu, vendidos ou à venda, usados como régua pra estimar quanto o seu vale. É a base do método comparativo direto, o mais usado pra avaliar imóvel urbano (norma ABNT NBR 14653).
- Valor de revenda (ARV)O valor de revenda (ARV, after repair value) é o preço estimado de venda do imóvel depois de pronta a reforma. Não é o valor de hoje somado ao custo da obra: é o que imóveis já reformados e parecidos estão vendendo agora, medido por comparáveis.
- Teto de compra (MAO)O teto de compra, ou MAO (maximum allowable offer), é o valor mais alto que você pode pagar por um imóvel pra revender e ainda sobrar margem. A conta parte do valor de revenda, não do preço que o vendedor pede.
Jurídico & documentos
- Matrícula do imóvelA matrícula é o registro oficial e único de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. É a identidade dele: traz a descrição do imóvel, quem é o dono e todo o histórico de vendas, dívidas e garantias que recaem sobre ele. Ler a matrícula atualizada é o primeiro passo pra saber o que você está comprando.
- Ônus reaisÔnus reais são direitos ou garantias de terceiros que recaem sobre o imóvel e o acompanham, não importa quem seja o dono. Hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto e servidão são exemplos. Ficam registrados na matrícula, e é lá que você os descobre antes de comprar.
- ITBIO ITBI é o imposto municipal que incide quando um imóvel muda de dono por uma compra. O valor sai de uma alíquota (que muda de cidade pra cidade, em geral entre 2% e 3%) sobre o preço do negócio, e é condição pro cartório registrar a transferência: sem ITBI pago, não vira seu no papel.
- Alienação fiduciáriaNa alienação fiduciária, o banco fica com a propriedade do imóvel como garantia até você quitar o financiamento; você tem só a posse e o uso. Se o mutuário para de pagar, o banco retoma a propriedade e leva o imóvel a leilão. É desse fluxo que sai a maior parte dos "imóveis de banco".
- Edital de leilãoO edital é o documento oficial que define as regras de um leilão: qual imóvel, por quanto, como pagar, quais dívidas, se está ocupado e em que prazos. É a lei daquele leilão: o que está escrito nele vale, e o que não está você não pode alegar depois. Ler o edital inteiro é o passo que não dá pra pular.
- ArremataçãoArrematação é comprar um imóvel em leilão dando o maior lance. O ato se formaliza no auto (leilão judicial) ou no termo de arrematação (extrajudicial), e a partir daí a compra é firme, mas você vira dono no papel, não na posse.
- Auto e carta de arremataçãoO auto e a carta de arrematação são os dois documentos que oficializam a compra num leilão judicial. O auto é assinado na hora do leilão e trava o negócio (a arrematação vira definitiva); a carta é expedida depois, quando você já pagou tudo, e é o título que você leva ao cartório pra registrar o imóvel no seu nome.
- Imissão na posseImissão na posse é a ação que dá ao dono a posse de um imóvel que é seu no papel, mas que ele nunca chegou a ocupar, porque tem alguém morando lá. No leilão, é o caminho pra entrar quando o imóvel está ocupado e não há acordo com o morador.
Financeiro
- Estudo de viabilidadeO estudo de viabilidade é a conta que você faz antes de comprar pra saber se o flip fecha: junta o valor de revenda, todos os custos e o retorno esperado num lugar só e responde a única pergunta que importa, "esse negócio dá dinheiro no prazo e no risco que eu topo?". É o que separa investir de apostar.
- ROI (retorno sobre o investimento)ROI (retorno sobre o investimento) é quanto o flip rendeu em relação ao dinheiro que você colocou, em porcentagem: o lucro líquido dividido pelo capital investido. Diz se o negócio valeu, mas sozinho não conta uma coisa que no flip é decisiva, o tempo que levou.
- TIR (taxa interna de retorno)TIR (taxa interna de retorno) é o retorno do flip expresso como uma taxa por período, em geral ao ano, levando em conta quando cada centavo entra e sai. É o número que deixa você comparar o flip com qualquer outro investimento, porque, diferente do ROI, ela embute o tempo. O VPL (valor presente líquido) é o irmão dela: diz, em reais de hoje, quanto o negócio cria de valor acima do mínimo que você exige.
- PaybackPayback é o tempo que o flip leva pra devolver o dinheiro que você investiu. É a resposta pra "em quantos meses eu recupero o que coloquei?". Mede prazo, não rentabilidade: diz quando o capital volta, não quanto ele rendeu.
- Custo de capital (+ TMA)Custo de capital é quanto custa o dinheiro que banca o seu flip: os juros, se é financiado, ou o que ele deixaria de render em outro lugar, se é seu (o custo de oportunidade). A TMA (taxa mínima de atratividade) é a régua que nasce dele: o retorno mínimo que você exige pra topar a operação, já somado o prêmio pelo risco e pelo trabalho. É contra a TMA que a TIR é medida.
- Ganho de capital (IR na venda)Ganho de capital é o imposto que a pessoa física paga sobre o lucro da venda de um imóvel, não sobre o valor da venda. A alíquota começa em 15% e incide sobre o ganho (o preço de venda menos o custo de aquisição, já descontados os gastos que abatem).
- Contrato de financiamento (força de escritura)Quando você compra um imóvel financiado por um banco, o contrato desse financiamento vale como escritura pública. A lei dá a esse instrumento particular a mesma força de uma escritura de cartório de notas, então você registra o próprio contrato na matrícula, sem precisar de uma escritura à parte. Isso corta uma etapa e um custo da compra.
- SAC x PriceSAC e Price são os dois jeitos de dividir um financiamento em parcelas (os sistemas de amortização). Nos dois, o juro incide sobre o que você ainda deve (o saldo devedor); a diferença é a velocidade com que esse saldo cai. No SAC, a parcela começa maior e diminui; na Price, a parcela é fixa. Pra quem faz flip e pretende quitar cedo, essa diferença muda a conta.
- Interveniente quitanteInterveniente quitante é a figura que aparece quando você compra um imóvel que ainda tem financiamento em aberto. Em vez de o vendedor quitar a dívida antes com dinheiro do próprio bolso, o banco que entra na operação usa o dinheiro do novo financiamento pra quitar o financiamento antigo no mesmo ato, liberando o imóvel pra transferência. É o que destrava a compra de um imóvel ainda financiado.
- Correspondente bancárioCorrespondente bancário é a empresa ou o profissional contratado por um banco pra atender o cliente em nome dele: receber a proposta, montar o dossiê e encaminhar o financiamento. Ele agiliza o crédito e é a porta de entrada de muita gente no financiamento, mas quem decide e concede o empréstimo é sempre o banco. E um ponto que vale saber: ele não pode cobrar taxa de você.
Reforma
- CUB (Custo Unitário Básico)O CUB é um índice mensal que estima quanto custa construir um metro quadrado de um prédio padrão. É calculado por cada Sindicato da Construção (Sinduscon) estadual e serve de referência de custo de obra. Pra quem faz flip, é um ponto de partida pra dimensionar a reforma, não o orçamento final.
- SINAPIO SINAPI é o sistema oficial de custos da construção no Brasil, calculado pelo IBGE e pela Caixa. Ele publica, mês a mês e por estado, o preço de referência de materiais e serviços de obra e o custo por metro quadrado, e é a base obrigatória pra orçar obra pública. Pro flip, é uma referência pra conferir o seu orçamento de reforma, sempre com a tabela do estado do imóvel.
- Cronograma físico-financeiroO cronograma físico-financeiro é o plano que junta duas coisas da reforma: o que vai ser feito e quando (o físico) e quanto sai de dinheiro em cada etapa (o financeiro). Ele mostra, semana a semana, o avanço da obra e o caixa que ela consome, e é o que mantém a reforma no prazo e no orçamento, os dois pontos onde o flip mais escorrega.
Comercialização
- Sinal (arras)Sinal, ou arras, é o valor que uma parte paga à outra ao fechar um negócio de compra e venda, pra confirmar o acordo e travar o compromisso. Se o negócio anda, ele vira parte do pagamento; se alguém desiste, ele define quanto essa desistência custa. É instituto do Código Civil (arts. 417 a 420), e vale na compra de mercado, não no leilão.
- Comissão de corretagemComissão de corretagem é o quanto o corretor de imóveis recebe por aproximar as partes e fazer o negócio acontecer. A porcentagem não é fixada em lei (as tabelas dos CRECIs são só referência), e a comissão é devida quando o negócio se fecha graças à intermediação dele (Código Civil, art. 725). No flip, é um custo da venda que entra na conta desde o começo.