Custo de capital (+ TMA)

Todo flip é bancado por dinheiro, e dinheiro tem custo, mesmo o seu. Ignorar isso é o erro que faz um flip "lucrativo" no papel destruir valor na prática. O custo de capital é justamente esse preço do dinheiro que roda a operação.

De onde vem o custo do dinheiro

Ele vem de duas fontes, e o que separa uma da outra não é de quem vem o dinheiro, é se ele corre o risco do negócio com você:

• Capital próprio (o seu dinheiro, e o de um sócio que entra dividindo lucro e prejuízo): não há juro fixo a pagar. O custo é o custo de oportunidade, o que aquele dinheiro renderia na melhor alternativa (uma renda fixa, o Tesouro, outro flip); no caso do sócio, o custo é a fatia do resultado que ele leva. É invisível, mas real: você, ou o sócio, abre mão desse retorno.
• Capital de terceiros (financiamento, empréstimo, ou um sócio que só empresta a juro fixo sem correr o risco): o custo é explícito e sai do bolso, são os juros que você paga, tenha o flip dado certo ou não.

Repare que "dinheiro de sócio" pode cair dos dois lados: se ele divide o lucro e o prejuízo, é capital próprio; se só te empresta a uma taxa combinada e recebe de qualquer jeito, na prática é capital de terceiros. O que define é o risco, não o nome. Se você usa mais de uma fonte, o seu custo de capital é a mistura ponderada delas: quanto mais barato o dinheiro (juro baixo, capital próprio que renderia pouco parado), menor; quanto mais caro, maior.

Do custo de capital à TMA

O custo de capital é o piso. A partir dele você monta a TMA (taxa mínima de atratividade): o retorno mínimo que faz o negócio valer a pena pra você. A TMA parte do custo de capital e soma um prêmio, porque flip não é renda fixa: tem obra, prazo incerto, risco de não vender no preço. Ninguém corre esse risco pra ganhar o que um CDB paga sem esforço. Então a TMA de um flip é sempre maior que a renda fixa: é o custo do dinheiro mais o pagamento pelo risco e pelo trabalho.

É aqui que o custo de capital fecha a conta do flip. Todos os outros números se medem contra ele: a TIR tem que superar a TMA, o VPL só fica positivo quando o retorno bate a TMA, e o ROI só é lucro de verdade quando passa do custo de capital no prazo que levou. Um flip que rende abaixo do seu custo de capital não é um negócio pequeno, é um negócio que destrói valor: você teria mais deixando o dinheiro quieto.

A Selic mexe no seu piso

No Brasil, o custo de oportunidade do seu capital acompanha a renda fixa, e a renda fixa acompanha a Selic. Quando a Selic está alta, o custo de capital sobe junto: o Tesouro e o CDB passam a pagar bem sem risco nenhum, e aí o flip precisa render mais pra compensar. Vale conferir a Selic do momento (a fonte é o Banco Central) antes de fixar a sua TMA, porque ela mexe no patamar mínimo que faz sentido perseguir.