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Garimpo & análise

Teto de compra (MAO)

Definição

O teto de compra, ou MAO (maximum allowable offer), é o valor mais alto que você pode pagar por um imóvel pra revender e ainda sobrar margem. A conta parte do valor de revenda, não do preço que o vendedor pede.

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O teto de compra é a régua que transforma "gostei do imóvel" em "pago no máximo tanto". Ele nasce de trás pra frente: começa no valor de revenda (por quanto você vende depois de pronto), tira a reforma e tira uma folga pros custos e pra margem. O que sobra é o máximo que dá pra pagar.

A regra dos 70%

A referência mais usada é a regra dos 70%: não pagar mais que 70% do valor de revenda menos o custo da reforma.

A conta Exemplo
Valor de revenda × 0,70 300 mil × 0,70 = 210 mil
− Reforma − 50 mil
= Teto de compra = 160 mil

Números de exemplo.

Os 30% não são o seu lucro

Aqueles 30% não são o seu lucro: são o que cobre os custos que quase todo iniciante esquece. Entram o ITBI e o registro na compra, o custo do dinheiro parado durante a obra, a corretagem na venda, o imposto sobre o lucro (o ganho de capital) e, só depois de tudo isso, a sua margem.

Um aviso importante: a regra dos 70% é uma heurística americana. Os custos de transação no Brasil são outros, então trate os 70% como ponto de partida, não como lei. Se a sua conta de custos real for mais pesada, o teto cai (às vezes pra 65% ou menos). O número que vale é o que sai da sua planilha, não o que veio traduzido de fora.

Perguntas frequentes

Como calculo o máximo que posso pagar num imóvel pra revender?

Parta do valor de revenda, tire o custo da reforma e tire uma folga pros custos e pra margem. A regra dos 70% (valor de revenda × 0,70 − reforma) é um bom ponto de partida.

A regra dos 70% funciona no Brasil?

Como ponto de partida, sim; como número fixo, não. Os custos de transação daqui são diferentes, então calibre a fração pela sua conta real de custos.

O que entra nos 30% que sobram?

ITBI e registro, custo do dinheiro parado na obra, corretagem, imposto sobre o lucro (ganho de capital) e a sua margem. Não é tudo lucro.

Como estimo o custo da reforma pra usar na conta?

Por metro quadrado, com base em orçamento real ou em referências públicas de custo de obra (CUB, SINAPI). Chutar a reforma pra baixo infla o teto e come a margem.

E se o vendedor não aceitar o meu teto?

Aí não é o seu negócio. Passar do teto por gostar do imóvel é o erro que vira prejuízo. Recusar faz parte.