Ônus reais

Ônus real é um peso que gruda no imóvel, não na pessoa. Enquanto uma dívida comum do vendedor (o cartão, um empréstimo pessoal) é problema dele, um ônus real segue o imóvel de dono em dono até ser resolvido.

Por isso ele é o que mais importa numa compra: se você compra um imóvel com um ônus real ativo, pode estar levando o problema junto. A diferença entre "dívida do vendedor" e "ônus do imóvel" é a linha que separa um susto de um prejuízo.

Os ônus mais comuns

Os mais comuns:

• Hipoteca e alienação fiduciária: garantias de uma dívida, em geral um financiamento. O imóvel responde por ela.
• Penhora (e arresto): quando um processo "trava" o imóvel pra garantir o pagamento de uma dívida discutida na Justiça. Tecnicamente é uma constrição judicial, não um direito real, mas aparece na matrícula e, pra você que compra, funciona como mais um ônus a resolver.
• Locação registrada: um aluguel com contrato averbado na matrícula e cláusula de vigência acompanha o imóvel. Quem compra tem que respeitar o contrato até o fim do prazo (Lei do Inquilinato, Lei 8.245/1991, art. 8º). Um inquilino com contrato registrado pode te prender a um aluguel abaixo do mercado.
• Usufruto: alguém tem o direito de usar e morar no imóvel sem ser o dono, às vezes de forma vitalícia (comum quando pais doam pros filhos e ficam com o uso).
• Servidão: uma restrição de uso em favor de outro imóvel, como a passagem obrigatória pra um vizinho. É bem mais comum em terreno, casa e zona rural do que em apartamento.
• Cláusulas de inalienabilidade ou impenhorabilidade: travas, em geral de herança ou doação, que impedem vender ou penhorar até serem levantadas.

Onde os ônus aparecem: a matrícula

Todo ônus real, pra valer contra terceiros, precisa estar na matrícula. Por isso a regra de ouro é a de sempre: puxe a matrícula atualizada e leia ela inteira. E vale o princípio da concentração dos atos: em regra, ônus que não está averbado na matrícula não alcança o comprador de boa-fé. A matrícula limpa é a sua segurança; a matrícula com anotações é o mapa do que precisa ser resolvido antes, ou descontado do preço.

Ônus reais no flip e no leilão

No flip, os ônus reais entram na conta e na decisão. Um imóvel com ônus pode valer a pena se ele for cancelado no negócio (o vendedor quita e libera, ou você desconta do preço), e pode ser cilada se acompanhar a compra sem você perceber.

No leilão tem uma boa notícia com asterisco: no judicial, os ônus reais em regra são cancelados quando a carta de arrematação é registrada, e o crédito se transfere pro valor pago (o credor recebe do dinheiro do leilão). Mas não é automático nem absoluto, depende de o credor ter sido chamado no processo, e obrigações que acompanham o imóvel por outra via (como o condomínio previsto no edital) seguem a lógica própria.

A regra não muda: leia a matrícula e o edital antes do lance.