ROI (retorno sobre o investimento)

ROI (return on investment, retorno sobre o investimento) responde uma pergunta só: pra cada real que você botou, quanto voltou? A conta é direta, lucro líquido dividido pelo capital investido, vezes 100. É a métrica mais usada porque é a mais fácil de entender, e também a mais fácil de calcular errado.

Os dois números da conta

Dois números decidem o resultado. O primeiro é o lucro, e tem que ser o líquido: do preço de venda você tira tudo o que saiu do caixa. A reforma, o ITBI e o registro da compra, a corretagem da venda, o imposto sobre o ganho (o ganho de capital) e, se você financiou, os juros que pagou ao banco no período. Repare no que não entra aqui: o custo do seu próprio dinheiro parado. Se o capital é seu e está à vista no imóvel, você não paga juro a ninguém, então não é despesa. Isso é custo de oportunidade, e ele volta lá no fim, na comparação, não no desconto do lucro. ROI feito sobre venda menos compra, ignorando o resto, mostra um número bonito que não existe.

O segundo número é o capital investido, e é aqui que entra a alavancagem. À vista, o investido é o valor cheio do imóvel mais os custos: seu dinheiro fica todo imobilizado ali. Financiado, o capital próprio é bem menor, a entrada mais as parcelas que você pagou durante o carrego, porque o saldo devedor (o grosso da dívida) você quita na venda, com o dinheiro do próprio negócio, e ele nunca sai do seu bolso. O mesmo lucro dividido por um capital próprio menor faz o ROI disparar. (Exemplo ilustrativo: um flip que dá 60 mil de lucro sobre 300 mil à vista rende 20% de ROI; financiado, você não imobiliza os 300 mil, entra com a entrada mais as parcelas do carrego e quita o resto na venda, então, mesmo pagando juros ao banco, o ROI sobe bem acima disso. Números de exemplo.) É a alavancagem, e ela só compensa quando o retorno do flip supera o juro do financiamento.

O ponto cego: o tempo

O ROI, porém, tem um ponto cego: não enxerga o tempo. Um ROI de 30% em seis meses e um ROI de 30% em três anos são o mesmo número e negócios completamente diferentes. Por isso, no flip, o ROI nunca anda sozinho: vem junto do payback (em quanto tempo você recupera o que investiu) e da TIR (que traduz o retorno em taxa ao ano e leva o tempo em conta). O ROI diz se valeu; a TIR diz se valeu pelo tempo que levou.

A régua de comparação: o custo de oportunidade

E tem uma última régua, que é de comparação, não de desconto. O dinheiro preso no flip deixa de render em outro lugar (uma renda fixa, o Tesouro): é o custo de oportunidade, o custo do dinheiro parado. Ele é invisível, não sai do caixa, e por isso não entra como despesa. Serve pra outra pergunta: valeu o esforço? Se o ROI do flip, no prazo que levou, só empata com o que aquele dinheiro renderia parado numa aplicação, não é que você trabalhou de graça, o retorno veio. É que não compensou: um investimento passivo daria o mesmo sem obra, sem desocupação, sem risco. O flip precisa render acima disso, o suficiente pra pagar o trabalho e o risco que só ele tem. Esse piso é o custo de capital, e é com ele que o ROI se compara.