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Comparáveis

Definição

Comparáveis são imóveis parecidos com o seu, vendidos ou à venda, usados como régua pra estimar quanto o seu vale. É a base do método comparativo direto, o mais usado pra avaliar imóvel urbano (norma ABNT NBR 14653).

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Comparável é imóvel espelho: mesma região, área e padrão, estado de conservação parecido, que serve de régua pra dizer quanto o seu vale. É o método comparativo direto de dados de mercado, o mais usado pra imóvel urbano segundo a norma de avaliação (ABNT NBR 14653), e é como corretor, banco e cartório chegam a um valor.

Como se usa na prática

Na prática você junta uma amostra de imóveis parecidos, ajusta as diferenças (área, andar, vaga, estado) e tira o valor por metro quadrado pra aplicar no seu. Dois cuidados decidem o resultado:

  • Anúncio não é venda. Preço pedido costuma estar acima do que fecha. Se dá pra saber o valor de venda real, use ele; se só tem anúncio, desconte a margem de negociação.
  • No flip, o comparável certo é o reformado. Pra estimar por quanto você vai revender, compare com imóveis já reformados e parecidos, não com o seu no estado atual. Esse número é o valor de revenda, e é ele que alimenta o seu teto de compra.

E o modelo hedônico?

E o modelo hedônico? É a versão estatística dos comparáveis: em vez de ajustar no olho, uma regressão mede quanto cada característica (metro quadrado, vaga, andar, distância do metrô) pesa no preço. Portais imobiliários usam isso pra sugerir valor. O princípio é o mesmo: preço é a soma do que o mercado paga por cada atributo.

Perguntas frequentes

Quantos comparáveis eu preciso?

Não existe número mágico, mas quanto mais parecidos e mais recentes, melhor. Três a cinco imóveis realmente semelhantes valem mais que uma dezena de imóveis diferentes do seu.

Uso o preço do anúncio ou o valor de venda?

O valor de venda fechado é o ideal, porque anúncio costuma estar acima do que o mercado paga. Quando só há anúncios, use como referência descontando a negociação.

Comparável reformado serve pra estimar o meu antes da reforma?

Serve, e é o que você quer no flip: o comparável reformado te dá o valor de revenda, o preço depois de pronto. O valor no estado atual serve pra outra conta, a da compra.

Qual a diferença pra avaliação do banco?

É o mesmo método, mas o banco costuma ser conservador porque avalia pra garantia de crédito, não pra venda; por isso a avaliação bancária quase sempre vem abaixo do mercado.