Flip imobiliário (house flipping)

Flip imobiliário é o nome brasileiro do house flipping: uma operação rápida entre a compra e a venda de um imóvel. O que sustenta o resultado não é esperar o mercado subir, é comprar bem. O lucro está na compra: o ganho nasce do desconto na entrada, e o resto é execução.

De onde vem o desconto

Esse desconto vem de duas origens.

• A primeira é o imóvel: um imóvel datado, que pede reforma e atualização, sai mais barato porque o mercado desconta o trabalho que ele vai dar. A reforma agrega valor e permite revender a preço de mercado ou até acima, com reposicionamento.
• A segunda é o vendedor: quem precisa de liquidez rápida, por um divórcio, uma dívida, um inventário ou outra situação de vida, costuma aceitar menos, mesmo com o imóvel em bom estado.

Ou seja, nem todo flip tem obra.

Vender não é o único caminho

Vender também não é o único caminho. Dá pra alugar o imóvel, no long stay (o aluguel tradicional) ou no short stay (temporada, o modelo Airbnb), pra aumentar o ROI e a TIR, seja pra rentabilizar enquanto espera a melhor venda, seja como plano de longo prazo. Essa escolha entra na conta desde o começo.

O que entra na conta

E a conta não é compra menos venda. Entram o ITBI e o registro na entrada, a corretagem na venda, o custo do dinheiro parado ao longo da operação e o imposto sobre o lucro (o ganho de capital). Somar tudo isso antes é o que separa um "parece bom" de um flip que fecha.

Leilão é um dos caminhos pra comprar com desconto, não a definição do flip: muda o rito (edital, arrematação, às vezes desocupação) e o risco jurídico, que precisa entrar na conta antes do lance.