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Garimpo & análise

Garimpo de imóveis

Definição

Garimpo de imóveis é o trabalho de encontrar imóveis à venda abaixo do valor de mercado e separar o desconto real do problema disfarçado de barato. É onde o flip se ganha ou se perde, porque o lucro está na compra.

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Garimpar é procurar, e filtrar, imóveis que dá pra comprar com desconto. Antes de tudo, é um trabalho de número: você olha muito imóvel pra achar poucos que fecham a conta. A maioria não passa no teto de compra, e recusar rápido é parte do serviço. Régua firme e nada de apego.

As duas frentes do garimpo

O garimpo corre em duas frentes. A primeira é o volume: vasculhar leilões, imóveis retomados por banco e portais de anúncio atrás do imóvel anunciado errado, parado há tempo ou barato por um motivo que você resolve. É repetição e disciplina.

O que separa o profissional: relacionamento

A segunda, a que separa o amador do profissional, é o relacionamento. Boa parte do desconto de verdade não está anunciada: é o imóvel de um inventário, de um divórcio, de quem precisa de liquidez rápida. Esses negócios chegam por gente, não por site. Por isso o flipper sério cultiva uma rede:

  • corretores (que ouvem primeiro quem está com pressa),
  • escritórios de advocacia (que tocam inventários e separações) e
  • porteiros e síndicos (que sabem quem vai vender ou desocupar no prédio).

O trabalho aqui é constância: estar na lembrança dessas pessoas pra receber o telefonema antes dos outros.

Achar barato é só metade

Achar barato, porém, é só metade. A outra metade é conferir por que está barato. Um preço abaixo do mercado pode ser oportunidade ou problema embutido: dívida, ocupação, pendência na matrícula, reforma maior do que aparenta. Por isso todo imóvel garimpado passa por duas contas antes de virar proposta: quanto ele vale depois de pronto (o valor de revenda) e qual o máximo que dá pra pagar e ainda sobrar margem (o teto de compra).

Perguntas frequentes

Garimpo é só leilão e portal de anúncio?

Não. Leilão e portais são o lado do volume; boa parte do desconto de verdade não está anunciada e vem de relacionamento: corretores, escritórios de advocacia (inventário, divórcio) e porteiros e síndicos. Estar na lembrança dessa rede é o que traz o negócio de fora do mercado.

Como sei se o imóvel está mesmo abaixo do mercado?

Comparando com imóveis parecidos que venderam de verdade (os comparáveis), não com o preço pedido nos anúncios. Anúncio costuma estar acima do que fecha.

Por que um imóvel está barato?

Ou o imóvel pede trabalho (datado, reforma), ou o vendedor precisa de liquidez, ou tem um risco embutido (dívida, ocupação, pendência). Descobrir qual dos três separa oportunidade de cilada.

Imóvel ocupado vale a pena garimpar?

Pode valer, mas o custo e o prazo pra desocupar entram na conta antes da proposta. Um bom desconto some rápido se a desocupação demora.