Contrato de financiamento (força de escritura)

Numa compra à vista, o normal é lavrar a escritura pública num cartório de notas e só depois levar essa escritura pro Registro de Imóveis. São dois cartórios e dois custos.

O contrato faz as vezes da escritura

Quando a compra é financiada por um banco (dentro do sistema financeiro imobiliário ou habitacional, com alienação fiduciária como garantia), a lei muda isso: o contrato de financiamento é um instrumento particular ao qual se atribui efeito de escritura pública, para todos os fins de direito (Lei 9.514/1997, art. 38; Lei 4.380/1964, art. 61, §5º). Na prática, o próprio contrato do banco faz as vezes da escritura, e você leva ele direto ao Registro de Imóveis, sem passar pelo cartório de notas. Vale reparar de onde vem esse efeito: é por ser um banco (entidade do sistema financeiro). Um contrato particular entre duas pessoas comuns não teria essa força.

Cuidado pra não confundir: isso dispensa a escritura, não o registro. Você ainda registra o contrato na matrícula (e é o registro que te torna dono) e ainda paga o ITBI. O que some é a etapa, e o custo, da escritura pública em separado.

O que o financiamento custa

Só que o contrato de financiamento não é de graça. Some a escritura, mas entram os custos do banco:

• a tarifa de avaliação do imóvel (um valor fixo que muda de banco pra banco);
• os seguros obrigatórios embutidos na parcela (o banco cobre morte e invalidez do comprador e danos ao imóvel);
• às vezes uma tarifa de administração mensal;
• e os juros.

Cada banco tem a sua tabela, então o certo é comparar o custo total, não só a taxa de juros.

No leilão isso aparece direto: se você financia a arrematação de um imóvel da Caixa (na modalidade que aceita financiamento), é esse contrato, com a garantia de alienação fiduciária, que vira o seu título e vai a registro. Vale também na compra comum financiada, fora de leilão.

Pro flip, financiar é alavancagem, e alavancagem é bem-vinda. Você entra com menos capital próprio (só a entrada) e, quando revende pelo valor cheio, o retorno sobre o seu dinheiro dispara: é o que joga a TIR pra cima. E tem um detalhe que casa financiamento com flip: dá pra quitar a qualquer momento, e você não paga o juro do prazo inteiro, só o do tempo em que ficou devendo (a lei garante a redução proporcional dos juros na quitação antecipada, e não há multa). Ou seja, você financia, carrega poucos meses e quita com o dinheiro da venda. O único cuidado operacional é que, enquanto financiado, o imóvel fica em alienação fiduciária com o banco, então pra passar pro comprador você precisa quitar e liberar essa garantia, o que entra no cronograma da saída.